Sfaturi - Credite

1. CREDITE IMOBILIARE/IPOTECARE

Creditele imobiliare/ipotecare destinate persoanelor fizice pot fi folosite pentru:

Fiind un credit acordat pe termen lung, trebuie sa luati in considerare foarte atent moneda in care se acorda creditul: LEI, EUR sau USD (mai nou, au aparut pe piata creditele in franci elevetieni sau yeni japonezi)

Fluctuatiile cursurilor de schimb EUR/RON, USD/RON, etc. pot provoca cresteri/scaderi semnificative ale ratelor si datoriei totale la creditele in valuta, prin raportare la moneda nationala RON. De aceea, e important de vazut ce tipuri de venituri aveti pentru rambursarea ratelor, la ce moneda se raporteaza ele, pentru a evita/controla asumarea acestui risc suplimentar. Deoarece, in cazul creditelor in valuta, unde rambursarea se face in RON, un cost aditional este cel de schimb valutar, interesati-va la ce curs se calculeaza schimbul valutar aferent fiecarei rate!

2. Ce trebuie sa cunoasteti in momentul in care accesati un credit? Sumar de intrebari.

• - Ce documente solicita banca?
• - Care este pretul creditului?

Interesati-va foarte atent de costurile unui credit! Incercati sa identificati toate tipurile de dobanzi si comisioane pe care trebuie sa le platiti. Pentru anumite credite, bancile vor afisa Dobanda Anuala Efectiva (DAE) care reflecta cea mai mare parte a costului unui credit. Totusi, pentru celelalte tipuri de produse unde DAE nu este publicata sau unde costuri importante sunt prezente in oferta bancii fara a intra in calculul DAE, incercati sa identificati toate elementele descrise mai jos. Pentru compararea a doua oferte de la banci diferite, cel mai simplu este sa verificati costul total pentru credite de aceeasi suma si cu acelasi termen de acordare.

Rata dobanzii este costul principal al creditului. Ea se aplica la soldul creditului (partea nerambursata din capitalul imprumutat initial), fiind calculata la perioade de timp clar stipulate in contractul de credit. Din pacate, inca exista institutii financiar nebancare (firme de leasing, credite de consum in magazin) care anunta o anumita rata a dobanzii, dar o aplica la suma initial imprumutata, nu la soldul creditului. Acest calcul mareste artificial dobanda de plata, rata reala a dobanzii fiind mult mai mare decat cea comunicata clientilor.

Comisionul de analiza este destul de des intalnit. Atentie la pragurile minime stabilite in valoare absoluta (de exemplu: comisionul este de 0,3% din suma creditului, dar minim 50 EUR)! Acest comision minim, raportat la valoarea unui credit foarte mic, poate reprezenta un procent semnificativ.

Comisionul de acordare este un procent din suma acordata care variaza de la banca la banca. Atentie si in cazul stabilirii de catre banca a unor valori minime ale comisionului!

Comisioane percepute anual sau lunar de o varietate foarte mare (de exemplu: comision de administrare credit, de gestiune, de risc valutar, rezerva minima obligatorie), dar care constituie o parte semnificativa a dobanzii, camuflata sub aceasta forma!

Primele de plata aferente asigurarilor solicitate de banca pot fi asigurari de viata, asigurarea imobilului ipotecat, asigurarea autovehiculului gajat, a echipamentelor sau a stocului, in cazul persoanelor juridice.

Comisionul de rambursare anticipata - in cazul in care se doreste achitarea creditului in avans fata de perioada din contractul de credit.

Costurile de schimb valutar in cazul creditelor in valuta care sunt folosite/rambursate in moneda nationala (vedeti comentariu la creditele imobiliare).

Comision de retragere a dosarului sau de renuntare la creditul aprobat.

Evaluare garantii, in special in cazul garantiilor imobiliare.

Onorarii notar pentru inregistrarea ipotecii.

Costul inregistrarii gajurilor in Arhiva Electronica Mobiliara.

Costul radierii garantiilor dupa terminarea creditului.

Comisioane pentru renegocierea/modificarea conditiilor creditului.

• - Cat timp va fi necesar pentru finalizarea documentelor?
• - Cat timp sunt valabile documentele din momentul emiterii?
• - Care sunt "pericolele", ascunse de cele mai multe ori, in creditarea persoanelor juridice si a intreprinzatorilor?

Lipsa oricaror obligatii de transparenta in creditarea si informarea clientelei (spre deosebire de exemplu de creditele de consum, vezi DAE) a creat pe piata mediul propice aparitiei unor comisioane noi, lipsite de vizibilitate, menite a usura vanzarea produselor cu o dobanda aparent scazuta, chiar cu dobanda 0!

In cazul liniilor de credit, atentie la comisioanele de tragere din linie sau de transferuri in linia de credit, costuri care pot schimba semnificativ pretul total al produsului!

Creditele cu dobanda 0, care prin luarea in calcul a comisioanelor de administrare/acordare, calculate de multe ori la limita aprobata si nu la soldul creditelor, ajung la un cost total ridicat comparativ cu produse similare ca functionalitate.

• - Cum puteti compara ratele dobanzilor de tipuri diferite?

Rata dobanzii fixa - nivelul procentual al dobanzii si rata lunara vor ramane aceleasi pe toata durata derularii creditului si puteti sa aveti o estimare clara a costurilor creditului dumneavoastra.

Rata dobanzii variabila - rata lunara a dobanzii este calculata in functie de o dobanda de referinta (ex.BUBOR sau EURIBOR) la care se adauga o marja fixa stipulata clar in contracte. Acest tip de dobanda ofera posibilitatea ca in momentul in care dobanzile pe piata interbancara scad, rata lunara sa se ajusteze.De asemenea, trebuie avut in vedere ca, in cazul in care dobanzile cresc, atunci rata lunara va creste si ea. Aceasta este o modalitate transparenta de calcul a dobanzii, factorii care conduc la modificarea dobanzii fiind usor de identificat.

Rata dobanzii revizuibila - rata lunara a dobanzii poate fi modificata de catre banca in functie de o serie de factori care nu sunt usor de verificat (de exemplu, se declara in contract a fi influentata de evolutia costurilor de refinantare, politica BNR, nivelul dobanzilor pe piata sau efectiv este stipulat: "conform normelor interne"), iar banca nu este obligata sa faca aceste modificari. Banca are obligatia sa notifice clientul privitor la noua dobanda, uneori doar prin intermediul avizierelor din sediile proprii.

Varianta combinata - atunci cand rata dobanzii este fixa pentru 1, 3, 5 ani, iar dupa aceasta perioada este variabila. Acest tip de abordare este din ce in ce mai frecvent in ultima vreme, in special la creditele imobiliare/ipotecare. De multe ori clientul ia decizia pe baza dobanzii comunicate, valabila in primul an de derulare a creditului, fara se stie nivelul dobanzii in urmatorii 14 sau 19 ani sau chiar mai mult (in functie de durata totala a creditului), ramasi pana la terminarea creditului.

Atentie la acest tip de dobanda mai ales in cazurile in care modul de stabilire a valorii dobanzii in perioada in care este variabila nu este transparent! Ofertele promotionale cu dobanzi foarte mici pe o perioada limitata presupun de obicei o dobanda variabila mult mai mare decat cea fixa. Atunci cand dobanda variabila nu este strict legata de un indicator care poate fi foarte usor determinat de catre client, cu siguranta, ulterior perioadei in care este fixata, aceasta va creste. Este bine sa va interesati exact care sunt criteriile pe baza carora vor fi facute modificarile ulterioare.

Studiati in detaliu termenii si conditiile  pe care angajatii bancii ar trebui sa vi le puna la dispozitie! Solicitati bancii sa va informeze in avans despre toate cheltuielile privind creditul!